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Baulandmobilisierungsgesetz und die entsprechende Verordnung des Senats vom 16.11.2021

Schriftliche Anfrage IX/0011

Ich frage das Bezirksamt:

Der Deutsche Bundestag hat im Mai 2021 das Baulandmobilisierungsgesetz beschlossen. Auf dieser Grundlage hat laut Pressemitteilung der Senat am 16.11.2021 eine Rechtsverordnung erlassen, die Berlin gesamtheitlich als Gebiet mit angspanntem Wohnungsmarkt einordnet sowie die Befreiung von Bebauungsplan-Festsetzungen und die Anwendung des Baugebots erleichtert.

  1. In welchen Fällen ist aus Sicht des Bezirksamtes die Befreiung von Bebauungsplan- Festsetzungen im Sinne der Verordnung anzuwenden?

  2. In welchen Fällen ist aus Sicht des Bezirksamtes das Baugebot im Sinne der Verordnung anzuwenden?

  3. Kann mit dieser Verordnung in laufende Verfahren eingegriffen werden?

  4. Gilt diese Verordnung auch für Grundstücke mit Baurecht, die z. B. aus spekulativen Gründen nicht bebaut werden?

Gestellt von Uwe Doering am 22.11.2021

Hierzu antwortet das Bezirksamt Treptow-Köpenick am 08.12.2021:

Zu 1.:

Eine Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplans ist möglich, sobald und soweit die Anwendungsvoraussetzungen des § 31 Absatz 2 BauGB erfüllt sind. Zunächst ist also zu prüfen, ob durch die Befreiung die Grundzüge der Planung berührt sind.

Durch die Befreiungsentscheidung darf nicht in die Planungshoheit der Gemeinde eingegriffen werden. Im Weiteren ist zu prüfen, ob es sich um einen Einzelfall handelt und ob dieser unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit öffentlichen Belangen vereinbar ist. Die Entscheidung 1 liegt im Ermessen der Bauaufsichtsbehörde und ist von den konkreten Umständen des Einzelfalls abhängig.

Zu 2.:

Das Baugebot ist ein Planvollzugsinstrument des besonderen städtebaulichen Rechts, welches einer Gemeinde ermöglicht, eine Grundstückseigentümerin oder einen Grundstückseigentümer zu verpflichten, ihr bzw. sein Grundstück innerhalb einer angemessenen Frist, entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans bzw. den Vorgaben des § 34 BauGB, zu bebauen.

Es soll also die Verwirklichung der möglichen Nutzbarkeit mittels eines Verwaltungsaktes erzwungen werden. Allerdings hat das Baugebot in der Praxis bisher kaum Anwendung gefunden. Folglich gibt es dazu kaum Rechtsprechung.

Anwendungsvoraussetzungen

  1. Es liegt ein Bebauungsplan vor (einfach oder qualifiziert) oder das Grundstück befindet sich im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB.
    Diese Voraussetzung kann sowohl von Baulücken als auch Brachen erfüllt werden, was durch Einzelfallprüfung festzustellen ist.

  2. Die Maßnahme ist aus städtebaulichen Gründen erforderlich oder es besteht ein dringender Wohnbedarf (§ 175 Absatz 2 BauGB).
    Diese Voraussetzung ist nunmehr nach Willen des Verordnungsgebers durch den Erlass der Verordnung als grundsätzlich gegeben anzusehen.

  3. Die Maßnahme muss objektiv wirtschaftlich zumutbar sein.
    Bei subjektiver wirtschaftlicher Unzumutbarkeit hat die Grundeigentümerin bzw. der Grundeigentümer einen Übernahmeanspruch zum Verkehrswert durch die Gemeinde nach § 176 Absatz 4 BauGB.

Aus den Grundsätzen des Verwaltungshandelns ergeben sich darüber hinaus weitere Anwendungsvoraussetzungen:

4. Das Baugebot muss hinreichend bestimmt sein (nach § 37 Absatz 1 VwVfG).
Der Verwaltungsakt erfordert eine hinreichende Bestimmtheit. Im Falle des Baugebots bedeutet das, dass die angeordnete Verpflichtung ausreichend konkret ist, zugleich aber die autonome Gestaltungsfreiheit der Eigentümerin bzw. des Eigentümers, innerhalb der planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Rahmen, bewahrt werden muss. Das heißt, die Gemeinde ist durch das Gesetz lediglich dazu ermächtigt, ein Mindestmaß der baulichen Nutzung zu bestimmen.

5. Das Baugebot muss dem Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3 Absatz 1 GG) genüge tun. Dies zu begründen, wird aus Sicht des Bezirksamts eine der größeren Herausforderungen bei der Anwendung des Instruments sein: Der Wohnungsbedarf in Berlin ist ein flächenbezogenes Problem. Das Baugebot jedoch bezieht sich auf ein einzelnes Grundstück.

6. Das Baugebot ist im verwaltungsrechtlichen Sinne ein Verwaltungsakt (§ 176 Absatz 1 BauGB und § 35 VwVfG) – also eine Zwangsmaßnahme, die in die Verfügungsfreiheit der Eigentümerin oder des Eigentümers eingreift und somit der Grundsatz der Notwendigkeit und Verhältnismäßigkeit gerechtfertigt sein muss.

Zur Umsetzung der mit dem Baugebot ausgelösten Baupflicht der Eigentümerin bzw. des Eigentümers bedarf es in aller Regel noch eines Baugenehmigungsverfahrens. Dieses wird durch das Baugebot weder inhaltlich vorweggenommen noch ersetzt. Allerdings schließt das Baugebot eine Aufforderung zur Antragstellung einer Baugenehmigung ein.

Zu 3.:

Für alle Verwaltungsakte gilt, dass sie auf der Rechtsgrundlage erlassen werden, die zum Zeitpunkt ihres Erlasses gilt. Also ist die Frage mit ja zu beantworten.

Zu 4.:

Die Verordnung gilt insgesamt für Berlin. Ihre Anwendung kann jedoch nur grundstücksbezogen und für alle konkreten Umstände des Einzelfalls begründet erfolgen.

Grundsätzlich ist bei diesem Instrument zu beachten:

Das Baugebot ist im verwaltungsrechtlichen Sinne eine Zwangsmaßnahme, die sehr tief in die Verfügungsfreiheit der Eigentümerin oder des Eigentümers eingreift. Der Wohnungsbedarf in Berlin ist ein flächenbezogenes Problem. Das Baugebot jedoch bezieht sich auf ein einzelnes Grundstück. Das Verwaltungshandeln unterliegt dem Willkürverbot und dem Gleichbehandlungsgrundsatz. Die Begründung der Erforderlichkeit der Bebauung eines einzelnen Grundstücks ist also schwierig.

Die kürzlich geführte politische Diskussion auf Bundesebene, ob und inwiefern die Rechtsgrundlage verschärft werden sollte, zeigt, dass auch der Gesetzgeber Zweifel an der Durchsetzungsfähigkeit des Instruments hat.

Schriftliche Anfrage IX/0011

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