Anbau von Aufzügen an Wohngebäuden im Milieuschutzgebiet Oberschöneweide

Schriftliche Anfrage VIII/0718

1. Unter welchen Aspekten hat das Bezirksamt im Milieuschutzgebiet Oberschöneweide für die Grundstücke Plönzeile 24, 26 und Marienstraße 6 für die drei Aufgänge hofseitig den Anbau von Aufzügen genehmigt?
2. Ist dem Bezirksamt bekannt, dass die Erhöhung der Miete durch die Modernisierungsumlage für den Ausbau der Aufzüge von vielen der betroffenen Mieterinnen und Mieter nicht aufgebracht werden kann?
3. Teilt das Bezirksamt die Auffassung, dass die Einrichtung von Milieuschutzgebieten das Ziel hat, die Verdrängungsgefahr für die vorhandene Wohnbevölkerung zu reduzieren und, wenn ja, wie konnte unter diesem Aspekt der Antrag auf Genehmigung zum Anbau von Aufzügen unter Berücksichtigung der zu erwartenden Mieterhöhungen genehmigt werden?
4. Werden die Zugänge zu den Aufzügen barrierefrei sein?

gestellt am 08.01.2019

von Uwe Doering

Das Bezirksamt antwortet am 08.02.2019

Unter welchen Aspekten hat das Bezirksamt im Milieuschutzgebiet Oberschöneweide für die Grundstücke Plönzeile 24, 26 und Marienstraße 6 für die drei Aufgänge hofseitig den Anbau von Aufzügen genehmigt?

Für die Genehmigung eines Bauvorhabens im unbeplanten Innenbereich ist § 34 BauGB
heranzuzuziehen, wonach sich ein Vorhaben nach bestimmten im Gesetz genannten Kriterien in die nähere Umgebung einfügen rnuss. Aufzüge, die das Maß von 1,50 m x 1,50 m nicht überschreiten, sind in der Regel planungsrechtlich genehmigungsfähig, so auch hier.
ln Oberschöneweide gilt des weiteren eine städtebauliche Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, die auf die städtebauliche Eigenart des Gebiets abstellt. Im vorliegenden Fall ist die erhaltungsrechtliche Genehmigung für den geplanten Aufzuganbau erteilt worden, da von dem Anbaut im Hinterhof keine negativen Auswirkungen auf die städtebauliche Eigenart des Quartiers ausgehen.
Das Grundstück liegt überdies im Geltungsbereich der sozialen Erhaltungsverordnung Oberschöneweide nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB, mithin in einem sogenannten Milieuschutzgebiet. Dementsprechend sind geplante Bauvorhaben auch milieuschutzrechtlich zu prüfen und haben die festgelegten Prüfkriterien (BA-Beschluss vom 51/2017) einzuhalten. Bei der Prüfung der milieuschutzrechtlichen Genehmigungsfähigkeit handelt es sich um eine Einzelfallentscheidung nach dem folgenden Prüfkriterium:

"Einbau bzw. Anbau von besonders kostenaufwändigen Aufzügen bzw. Fassadengleitern.
Die Versagung eines Aufzuganbaus kommt in Betracht, wenn er besonders kostenaufwändig ist oder aufgrund der Vorbildwirkung geeignet ist, Entwicklungen in Gang zu setzen, die tendenziell eine überdurchschnittlich hohe Verdrängungsgefahr für die vorhandene Wohnbevölkerung nach sich zieht."

ln der bisherigen Genehmigungspraxis ist davon ausgegangen worden, dass es sich bei
Aufzügen mit den Mindestmaßen 1,50 m x 1,50 m um Aufzüge handelt, die "besonders kostengünstig" sind. Daher wurde hierfür die Genehmigung im Fall Plönzeile 24/26/ Marienstr. 6 erteilt. Grundlage war das Urteil des Oberverwaltungsgerichtes Berlin-Brandenburg vom 31.05.2012 (OVG 10 B 9.11) zu der Versagung einer Aufzugsanlage in einem Milieuschutzgebiet in Berlin-Pankow. Mit diesem Urteil hat das OVG entgegen der Ausführungen des Bezirks Pankow, dass ein an den Bestandsgeschossen haltender Aufzug geeignet sei, die Zusammensetzung der ansässigen Wohnbevölkerung zu gefährden, festgestellt, dass der Eigentümer einen Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung habe. Dem Vorhaben stünden keine erhaltungsrechtlichen Vorschriften entgegen. Die erhaltungsrechtliche Genehmigung sei gemäß § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB zu erteilen. Es sei davon auszugehen, dass die aktuell geltenden bauordnungsrechtlichen Mindestenforderungen den Standard umschrieben, bei dem die Genehmigung grundsätzlich zu erteilen sei. Der Aufzug diene der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer Wohnung und sei deshalb auch erhaltungsrechtlich zu genehmigen. Der Einwand, dass Aufzüge nicht zu dem allgemein üblichen Ausstattungsstandard gehörten, weil diese bei der überwiegenden Anzahl der um das Jahr 1905 errichteten fünfgeschossigen Wohngebäude in dem in Rede stehenden Gebiet nicht vorhanden seien, gehe an der Sache vorbei. Es sei auf den Standard abzustellen, der bei Neubauten gelte. Der Gesetzgeber nehme Mieterhöhungen und ggf. dadurch bedingte Verdrängungseffekte hin.

Ist dem Bezirksamt bekannt, dass die Erhöhung der Miete durch die Modernisierungsumlage für den Ausbau der Aufzüge von vielen der betroffenen Mieterinnen und Mieter nicht aufgebracht werden kann?

Die vorliegende Modernisierungsankündigung der Mieter und Mieterinnen des Objekt
Plönzeile 24, 26/ Marienstr. 6 hat nun gezeigt, dass auch kleinere Aufzüge -zumindest nicht in jedem Fall- "besonders kostengünstig" sind. Im vorliegenden Fall führt der geplante Aufzuganbau zu einer relativ hohen Modernisierungsumlage für einzelne Mietparteien. Eine Modernisierungsankündigung einer Mieterin liegt vor. Die genauen Auswirkungen auf die Mieterschaft und ggf. Unterstützungsmöglichkeiten werden bei einem Termin des Bezirksamtes mit der beauftragten Mieterberatung in den Milieuschutzgebieten am 23.01.19 erörtert.

Teilt das Bezirksamt die Auffassung, dass die Einrichtung von Milieuschutzgebieten das Ziel hat, die Verdrängungsgefahr für die vorhandene Wohnbevölkerung zu reduzieren und, wenn ja, wie konnte unter diesem Aspekt der Antrag auf Genehmigung zum Anbau von Aufzügen unter Berücksichtigung der zu erwartenden Mieterhöhungen genehmigt werden?

Das Bezirksamt teilt die Auffassung, dass der Milieuschutz das Ziel hat, die Verdrängungsgefahr der vorhandenen Wohnbevölkerung zu reduzieren. Allerdings handelt es sich bei dem Instrument Milieuschutz um ein städtebauliches Instrument. Die Versagung von Bauvorhaben kann nicht auf Grund der Auswirkung auf die Miethöhen oder Modernisierungsumlagen getroffen werden, zumindest nicht, wenn dies nicht explizit in den Prüfkriterien verankert ist.
Dies ist in Ober- und Niederschöneweide, wie oben genannt, nicht der Fall. ln Alt-Treptow
hingegen gibt es diese Möglichkeit. Das Bezirksamt hat den vorliegenden Fall zum Anlass genommen, die beschlossenen Prüfkriterien zu evaluieren. Dabei sollen die ersten gesammelten Erfahrungen aus der Genehmigungspraxis einfließen.

Werden die Zugänge zu den Aufzügen barrierefrei sein?

Beantragt wurde die Montage von drei Aufzugsanlagen in Vorbereitung auf die geplanten
Dachgeschoss- Ausbauten in dem Gebäudekomplex. Da es sich hierbei um Aufzüge handelt, die in den Zwischenpodesten zwischen den jeweiligen Etagen halten, werden die Zugänge zu den Aufzügen nicht barrierefrei sein. Sie erleichtern jedoch trotzdem die Zugänglichkelt zu den einzelnen Etagen, da sie zumindest bis zu dem jeweiligen Zwischenpodest genutzt werden können.

Bauordnungsrechtlich ist das folgendermaßen zu bewerten: Wird bei bestehenden Gebäuden ein oberstes Geschoss zu Wohnzwecken nachträglich errichtet oder ausgebaut - wie hier- muss an sich kein Aufzug hergestellt werden (siehe § 39 Abs.4 Satz 3 BauO Bln i.V. § 50 Abs.1 Satz 4 BauO Bln). Für die Forderung einer barrierefreien Ausführung hat die Bauaufsichtsbehörde somit keine Rechtsgrundlage.

Schriftliche Anfrage - SchA VIII/0718