Neuköllner Modell für kiezverträglichen Wohnungsbau auch ein Modell für Treptow-Köpenick
Schriftliche Anfrage VIII/1135
Kann sich das Bezirksamt vorstellen, dass das Neuköllner Modell für einen kiezverträglichen Wohnungsbau, wonach bei Nachverdichtungen ab einer bestimmten Geschossfläche (1.000 qm) 30% Sozialwohnungen entstehen müssen und vom Investor ein Beitrag zur sozialen Infrastruktur geleistet werden muss, auch in Treptow-Köpenick angewendet wird und, wenn ja, wie und wann wird solch ein Modell umgesetzt und, wenn nein, warum nicht?
gestellt am 07.04.2020
von Uwe Doering
Das Bezirksamt antwortet am 16.04.2020
Das „Neuköllner Modell für kiezverträglichen Wohnungsbau“ oder ein vergleichbares Modell wird in Treptow-Köpenick nicht angewendet, da rechtliche Gründe dagegenstehen.
Vorhaben im unbeplanten Innenbereich:
Für Vorhaben im unbeplanten Innenbereich muss zwischen der Rechtslage im Westteil und derjenigen im Ostteil der Stadt unterschieden werden:
Im Westteil, also auch im Bezirk Neukölln, existiert der Baunutzungsplan, der als qualifizierter Bebauungsplan gilt.
Die Vorgaben des Baunutzungsplans hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung sind auch für stark verdichtete Innenstadtgebiete hinsichtlich der Geschossflächenzahl (GFZ) auf 1,5 begrenzt. Der Gebäudebestand im Innenstadtbereich weist aber in der Regel eine höhere GFZ von 2,0 bis 4,0 auf. In der behördlichen Genehmigungspraxis muss deshalb häufiger eine Befreiung nach § 31 Baugesetzbuch (BauGB) erteilt werden, als im Ostteil der Stadt, in dem der Baunutzungsplan nicht gilt.
Im Ostteil Berlins und damit auch im Bezirk Treptow-Köpenick, richtet sich die Zulässigkeit eines Vorhabens im unbeplanten Innenbereich dagegen nach § 34 BauGB. Im Rahmen dieser Vorschrift kommt es darauf an, ob sich ein Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. In den klassischen Fällen der Nachverdichtung, wie dem Baulückenschluss oder der Verdichtung im Blockinnenbereich, wird dies häufig der Fall sein. Dann besteht bereits ein Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung, ohne dass es einer Befreiung bedarf. Für den Abschluss eines städtebaulichen Vertrags nach dem „Neuköllner Modell“ besteht dann kein Raum. Der Vertrag wäre wegen Verstoßes gegen das Kopplungsverbot nichtig, weil die Verwaltung eine Baugenehmigung, auf die ein Anspruch besteht, nicht von einer Gegenleistung abhängig machen darf.
Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans:
Im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans besteht die Möglichkeit, von den Festsetzungen des Bebauungsplans zu befreien. Die Möglichkeit der Befreiung ist aber von vornherein nur gegeben, wenn durch sie die Grundzüge der Planung nicht berührt sind. Das bedeutet, dass die die Planung tragenden Festsetzungen des Bebauungsplans durch eine Befreiung nicht in Frage gestellt werden dürfen. Soll die in einem Bebauungsplan festgesetzte GFZ oder GRZ wesentlich erhöht werden, ist nicht die Befreiung von den Festsetzungen das richtige Mittel, sondern die Änderung des Bebauungsplans.
Daraus folgt wiederum, dass über eine Befreiung im Regelfall lediglich solche Abweichungen von Festsetzungen eines Bebauungsplans erfolgen können, die sich nicht wesentlich auf die zulässige Baumasse im Plangebiet auswirken. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass nach den geltenden Richtwerten des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung selbst aus einer Erhöhung der Geschossfläche um 1.200 m² lediglich ein Schulplatz resultiert. Das bedeutet, dass eine Befreiung, die im Hinblick auf die Grundzüge der Planung noch erteilt werden dürfte, regelmäßig nicht genug zusätzliche Geschossfläche ermöglichen würde, um vom Investor eine Finanzierung von sozialer Infrastruktur verlangen zu können.
Konsequenterweise enthält die Arbeitsanweisung des „Neuköllner Modells“ eine “Bagatellgrenze“, wonach diese bei einer zusätzlichen Geschossfläche unter 1.000 m² grundsätzlich keine Anwendung finden soll. Wie bereits dargelegt, geht das Bezirksamt Treptow-Köpenick davon aus, dass Befreiungen, die eine zusätzliche Geschossfläche über dieser Grenze ermöglichen, in der Regel gegen die Grundzüge der Planung verstoßen dürften und damit unzulässig wären.
Das „Neuköllner Modell für kiezverträglichen Wohnungsbau“ oder ein vergleichbares Modell außerhalb des Geltungsbereichs des Baunutzungsplans würde demnach weitgehend leerlaufen.