Ortskern Grünau erhalten
Schriftliche Anfrage VIII/1330
Hat das Bezirksamt im Vorfeld der Bearbeitung von Bauvoranfragen und Bauanträgen für das Areal Regattastraße / Büxensteinallee den Erlass einer städtebaulichen Erhaltungsatzung bzw. für den Schutz der denkmalgeschützten Gebäude und deren Umfeld einen Ensembleschutz in Betracht gezogen, um so den Charakter der Bebauung und städtebaulichen Eigenart des Ortskerns beizubehalten und,
a. wenn ja, mit welchem Ergebnis bzw.
b. wenn nein, warum nicht?
gestellt am 09.11.2020
von Uwe Doering
Das Bezirksamt antwortet am 23.11.2020
Maßgeblich für die Beurteilung der Zulässigkeit sind die zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften, wie sie zum Zeitpunkt der Baugenehmigung galten. Planungsrechtlich beurteilt sich die Zulässigkeit von Bauvorhaben in dem genannten Bereich nach § 34 BauGB und ggf. nach den Maßgaben des denkmalrechtlichen Umgebungsschutzes gemäß § 10 Denkmalschutzgesetz Berlin (DSchG Bln).
Für die Regattastraße 150, 152 A, 154, 154 A und 156 wurde ein positiver Bauvorbescheid für die Errichtung einer Döppelhaushälfte an das Gebäude Regattastraße 152 und von fünf Reihenhausgruppen mit jeweils vier Gebäuden und Tiefgarage im Blockinnenbereich erteilt. Die Regattastraße 152 ist ein eingetragenes Baudenkmal. In der Planung ist das Denkmal erhalten und erhält an der Stelle des abgebrannten Gebäudes einen Neubau.
Zum Grundstück Regattastraße 156-158 wurden Bauberatungen durchgeführt. Hier geht es um eine mögliche Bebauung im hinteren Grundstücksbereich, dem unbebauten ehemaligen Tennisplatz und die Erschließung über Nummer 156. Konkrete Planungen oder ein Bauantrag liegen nicht vor.
Die Regattastraße 158 (Cafe Liebig) ist ein eingetragenes Baudenkmal und zu erhalten.
Der Eigentümer des Grundstückes Regattastraße 160/ 162 plant derzeit den Abriss der Bestandsgebäude und den Neubau eines Vorderhauses mit Seitenflügel. FB Stadtplanung sowie Untere Denkmalschutzbehörde führen derzeit Bauberatungsgespräche mit dem Vorhabenträger zu den vorlegten Entwürfen. Die angrenzenden Grundstücke - Nummer 164 und Nummer 158 (Cafe Liebig) - sind für eine Neubebauung der Orientierungsrahmen. Ein direkt daran anschließender straßenseitiger Neubau darf nicht höher als das bestehende denkmalgeschützte Gebäude des Cafes Liebig sein.
Aufgrund mehrerer Anfragen aus Grünau hat das Landesdenkmalamt die Denkmalwürdigkeit des Eckgebäudes Regattastraße 160/ Büxensteinallee 2 geprüft, allerdings mit abschlägigem Ergebnis:
"Das Objekt wurde 1896/97 im Auftrag von Minna Werkmüller, geb. Jannoch als Wohn- und Restaurationsgebäude mit Saalanbau an der damaligen Bahnhofstraße 1/Friedrichstraße, heute Regattastraße 164/Büxensteinallee 2 errichtet. 1906 betrieb Georg Ehrhardt an diesem Standort das Restaurant "Jägerhaus". 1919 wandelte Ehrhardt den Saalanbau in das Kino "Lichtspiele Grünau" um. 1952 hieß die Gaststätte "Schankwirtschaft Jägerhaus"; Schankwirtin Else Baureiss, geb. Ehrhardt. Das Jugendklubhaus Grünau war 1963 in diesem Objekt angesiedelt. 1974 wurde der Bau vom VEB Funkwerk Köpenick übernommen. Der Ortstermin am 08.10.2020 hat ergeben, dass das Objekt starke bauliche Veränderungen aufweist, so dass nach derzeitigem Kenntnisstand keine Hinweise vorliegen, dass von dem o.g. Objekt die Kriterien für ein Baudenkmal gemäß § 2 DschG Berlin erfüllt werden könnten."
Die große Zahl einzelner Bauvorhaben in dem angefragten Areal war für das Bezirksamt Anlass, die Frage einer Erhaltungsverordnung für den Ortsteil bzw. andere Instrumente grundsätzlich zu prüfen. Die Prüfung kam zu dem Ergebnis, dass die Instrumente Bebauungsplan und Erhaltungsverordnung hier nicht geeignet sind.
Die Formulierung eines typischen einheitlichen Charakters und die Ableitung von Regelungen daraus ist unter den gegebenen Voraussetzungen nicht möglich. Der "Charakter der Bebauung und städtebaulichen Eigenart des Ortskerns" ist nicht definierbar.
Grünau war bereits in seinen Ursprüngen sehr heterogen. Auch die Lage der Gebäude auf dem Grundstück oder die verwendeten Materialien, Dachformen, Baustile, etc. waren größtenteils sehr unterschiedlich. Hinzu kamen insbesondere in dem Baublock Regattastraße/ Büxensteinallee/ Baderseestraße/ Wassersportallee DDR-Zeilenbauten und einige Neubauten aus den 1990er-Jahren. Eine weitere Anwendungsvoraussetzung für den Erlass einer städtebaulichen Erhaltungsverordnung ist ebenfalls nicht gegeben: Ein erhaltenswertes Gebiet von nennenswerter Größe liegt nicht vor. Eine Erhaltungsverordnung kann nicht zum Schutz einzelner Gebäude erlassen werden.
Auch das Instrument des Bebauungsplans ist ungeeignet, da das Grundziel eines Bebauungsplans darin liegt, Baurecht zu schaffen. Der Abbruch eines bestehenden Gebäudes kann damit nicht verhindert werden.
Fraglich wäre es noch, ob mittels einer Gestaltungsverordnung eine gewisse Qualität geschaffen werden könnte. Leider liegt dieses Instrument nicht in der Zuständigkeit des Bezirksamtes. Dies kann nur von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt veranlasst werden und müsste durch das Abgeordnetenhaus von Berlin als Rechtsverordnung beschlossen werden. Aber selbst mit örtlichen Bauvorschriften lässt sich eine grundsätzliche Bebaubarkeit eines Grundstücks nach § 34 BauGB nicht aushebeln.
Vor diesem Hintergrund hat das Bezirksamt das Landesdenkmalamt gebeten, sich noch einmal mit diesem Gebiet zu befassen und zu prüfen, ob dieser Teil Grünaus die Kriterien eines Denkmalbereiches (Ensemble, Gesamtanlage) im Sinne des § 2 Abs. 3 DSchG Bln erfüllt.
Dazu fand am 16.11.2020 ein Ortstermin von Vertreterinnen des Landesdenkmalamts und der Unteren Denkmalschutzbehörde statt. Ein Ergebnis steht noch aus.